Legea „Nordis”: Noi reguli pentru tranzacțiile imobiliare

Legea „Nordis”: Noi reguli pentru tranzacțiile imobiliare

Legea nr. 207/2025, supranumită Legea „Nordis”, a fost promulgată de președintele României și a intrat în vigoare începând cu 11 decembrie 2025. Actul normativ aduce schimbări importante în domeniul tranzacțiilor imobiliare, cu efect direct atât asupra cumpărătorilor de locuințe cât și asupra dezvoltatorilor imobiliari. Scopul declarat este creșterea securității juridice și financiare pentru cei care achiziționează locuințe în faza de proiect.

1. Obiectivul legii

Legea urmărește:

• prevenirea situațiilor în care cumpărătorii plătesc avansuri mari pentru proiecte nefinalizate,

• asigurarea utilizării corecte a sumelor încasate,

• garantarea faptului că promisiunile de vânzare se încheie doar după existența unor garanții juridice minime.

2. Reguli noi privind avansurile

Una dintre cele mai importante modificări este limitarea sumelor pe care dezvoltatorii le pot încasa înainte de finalizarea construcției, după cum urmează:

• maximum 5% la rezervare, valabil pentru cel mult 60 de zile;

• maximum 25% până la finalizarea structurii de rezistență;

• maximum 20% până la finalizarea instalațiilor;

• diferența până la 100% se poate încasa doar către finalul proiectului.

Această etapizare urmărește să elimine riscul ca dezvoltatorii să folosească sume substanțiale pentru proiecte aflate în faze incipiente fără garanții suficiente.

3. Condiții pentru încheierea promisiunilor de vânzare

Promisiunea de vânzare-cumpărare poate fi încheiată numai dacă:

• autorizația de construire este înscrisă în Cartea Funciară,

• în cazul blocurilor, este realizată preapartamentarea și sunt deschise cărțile funciare pentru unitățile viitoare.

Scopul: existența unei corespondențe clare între ceea ce se vinde și ceea ce este autorizat.

4. Utilizarea fondurilor încasate de la cumpărători

Legea prevede expres că sumele primite de la cumpărători trebuie utilizate exclusiv pentru proiectul pentru care au fost încasate, fiind limitat așadar fenomenul finanțării în lanț a mai multor proiecte din avansurile unui singur ansamblu. Nerespectarea acestor obligații atrage pentru dezvoltatori sancțiuni care pot ajunge până la 1% din cifra lor de afaceri.

5. Impactul noii legi

➢ Impactul asupra cumpărătorilor

Legea aduce o serie de garanții suplimentare pentru cei care achiziționează locuințe în faza de proiect:

• Reducerea riscului financiar prin limitarea avansurilor.

• Protecție juridică sporită, prin necesitatea înscrierii autorizației în CF înainte de promisiune.

• Transparență crescută privind stadiile proiectului.

• Limitarea duratei rezervărilor, astfel încât cumpărătorii să nu rămână blocați în contracte preliminare fără perspective reale.

• Siguranța utilizării corecte a fondurilor, ceea ce reduce riscul ca proiectul să rămână nefinalizat din lipsă de finanțare.

➢ Impactul asupra dezvoltatorilor

Dezvoltatorii sunt cei mai afectați de aceste modificări, în special în ceea ce privește fluxul financiar și obligațiile administrative. Efecte importante:

• Limitarea avansurilor poate afecta cash-flow-ul, mai ales la proiectele la început de drum.

• Necesitatea înscrierii autorizației în CF și a preapartamentării crește volumul de muncă administrativă și costurile.

• Transparență obligatorie cu privire la stadiile de construcție.

• Imposibilitatea utilizării avansurilor pentru alte proiecte, ceea ce necesită o planificare financiară riguroasă.

• Creșterea timpului până la prima încasare substanțială, ceea ce poate afecta strategia de finanțare a multor dezvoltatori.

6. Concluzie

Legea „Nordis” marchează o schimbare majoră în domeniul imobiliar. Pentru cumpărători, reprezintă o creștere a protecției și o reducere a riscurilor, însă pentru dezvoltatori, implică noi obligații, restricții financiare și o disciplină administrativă sporită. Pe termen lung, însă, legea are potențialul de a stabiliza piața și de a crește încrederea în tranzacțiile imobiliare din România.

Avocat Pol Alexandra